第244章 汗流浹背了老舅（4k）

許青山說道。



“但是老舅，你知道我們鷺島的房企嗎？”



“啊？你說那三個市屬國企嗎？一個建發，一個國貿，一個象嶼。”



“對。”



許青山點了點頭。



“知道是知道，但他們三太綜合了，而且給我感覺有些太過於保守，好像就想紮根死在咱們閩越這一畝三分地了。”



“因為資產配置結構。”



許青山淡然地說道。



“建發和國貿、象嶼都是市屬國企，他們都目標就是夯實基本盤和擴大基本盤。”



許青山抬頭看向窗外，他們的位置正巧還能看得到碼頭邊那些巨大的郵輪和集裝箱聚集地，他繼續說道。



“他們都是供應鏈+房地產的模式。以利潤低、現金流大、規模群聚的供應鏈作為基本盤，以供應鏈來提供給集團足夠龐大的現金流，特別是在遠洋貨運上；再以利潤率極高的房地產做大規模，不斷擴張。”



“相比起恒大、萬達、碧桂園，甚至是佳兆業那些瘋狂的賭徒，他們要更加穩健和安全。”



許青山的話，讓林季華陷入了思索。



“但不管是前者，還是後者，其實都是順應著樓市時代的發展而擴張。”



“一旦樓市持平，最先遭到反噬的必然是恒大這些撬槓杆做套圈貸款的公司，只要有一天利潤率沒有達到他們中間各層利息、成本所和，哪怕你看他們賬面上的盈利率是200%，他們的資金鍊也會在一夜之內崩塌。”



“一夜爆雷，上百億甚至是上千億的集團不復存在，也是有可能的。”



許青山的描述讓林季華心驚膽戰。



他現在充其量只能算是一個小集團老總，特別是這個小集團只有一家價值上千萬的房地產小公司和一家做出還不錯遊戲的遊戲公司。



合起來連人家一個零頭都沒有。



“不不會那麼誇張吧.”



林季華艱難地嚥了咽口水。



“幾年之內肯定看不出來什麼。”



許青山目光深邃，看得很是長遠。



他當年在提籃橋的時候，還跟某位房地產老總當過一陣子獄友呢，那時候天天聽人家講這一套，他也就記住了。



“你要理解他們那樣瘋狂拿地、瘋狂蓋樓的底層邏輯。”



許青山繼續說道。



“比如恒大最開始的時候手裡有1000萬，他們為了能夠第一時間拿到最好的土地，特別是在城市繁華地段，他們先挑了一塊小的住宅用地，當時的真正價值可能是在500萬。”



林季華點了點頭。



超出一倍地價的拿地成本，也並非不可能。



他畢竟也是黑白灰都混過的浪子，多少聽說過一些大老闆吹牛逼，500萬的地價值，或許最後競標用700萬，剩下的300萬，交與公紳，換得耳目，換得穩固。



“然後呢，蓋樓的成本也得500萬，原本這1000萬正常應該是500萬的地和500萬的樓，蓋完再開始賣錢，對不對？”



“對，我們這次轉包結束之後，已經在物色新的小地塊，就準備這樣拿地來蓋。”



林季華點了點頭。



“不急說這個，我們繼續說恒大他們。”



許青山擺了擺手，他既然這個國慶回來了，房地產公司的策略肯定還是要稍微調整的。



“他們現在1000萬買了地，是不是沒錢蓋樓了？你覺得應該怎麼做？”



許青山反問道。



“去抵押貸款？”



想到了這次自己轉包運作的操作，林季華試探地問了一句。



“對，用這塊地去抵押貸款，拿到500萬的蓋樓錢。”



“然後拿這500萬來蓋樓？”



林季華覺得自己想明白了其中的關鍵。



“要是這樣就不叫撬槓杆了。”



許青山笑著說道。



“拿到500萬，還能拿著銀行的背書和政府公告，來進行房樓預售，但是這個房樓預售，你覺得應該賣給誰？”



“不是賣給顧客麼？”



林季華摸了摸腦袋。



“那要賣到猴年馬月去啊？賣業主，賣承包商，賣誰都行，只要能分批一次性買一樓一樓的，再象徵性地掏出一兩樓出來給散戶，再一起放盤，他們就能在這時候拿到賣樓賺的2000萬。”



“啊？這就一塊地啊？”



林季華愣住了。



“可人家說它是一片樓啊。”



許青山笑道。



“這空地哪能是樓呢？”