第6章 導師和師叔

 成林挨個問好，劉師叔特意起來跟他握了握手。

 “你上個月給我的那篇文章，我修改後推薦給財經觀察雜誌，這個月發表了。你文章中的一些觀點引起爭議。剛才你沒來的時候，我跟你師叔討論過。”導師看著成林說。

 成林的文章，討論的是國有資本在房地產發展中應該扮演的角色。他主張國有資本應該在房地產發展中占主導地位的觀點，遭到一些主流經濟學者的痛批。他們的觀點是如果國有資本過多介入房地產，那是赤裸裸的與民爭利。有人查到他是張凡教授的學生，連張凡教授都一併禍及，這是導師也沒有想到的。

 雲州商貿城爆雷，導師讓他對城市雲州商貿城爆雷，導師讓他對城市房地產的發展多做點調查，多思考一些解決方法和思路。閒暇之餘成林跑遍了雲州、悅南市的房地產項目，得到許多一手資料，在這個基礎上，他寫了約四千字的文章給導師看看。

 師叔看看成林道：

 “你的文章我看了，你覺著房地產市場還能高速發展多久？”

 成林斟酌了片刻

 “師叔，住建部門給的數據有些互相矛盾，導致數據失真參考價值不大。預測房地產市場還能高速發展多久，我說不好。但是對於一個地區地產市場是否在高峰期，我注重一個指標，就是城市中心區的眾多國有中小企業，他們何時完成股份改造，何時完成搬遷。民營地產商眼光毒辣，他們也盯著這些黃金地段。

 房地產項目最大的賣點是地段，市區國企所在位置都是最優質的，也是市場利潤最高的地段。國企受困於資金，無法自己完成搬遷改造，實現利益最大化。而依靠民營資本來做，國有資產保值增值存在變數，企業職工利益無法保障。最大的弊端是容易滋生腐敗，已經出現不少國企土地賤賣導致官員落馬的問題”。

 “我的觀點是國有中小企業改造，跟房地產改造綁在一起，作為一個系統問題來考慮。眼下悅南房價高端的兩萬，位置偏僻的低端項目，價格也超過一萬，雲州價格略低一些。

 如果國有資本進入，利潤沒有問題，土地沒有問題，資金也不是大問題，還能解決企業改制，職工安置，為啥要反對？

 最重要一點，我們政府不能始終依靠賣地來增加財稅收入。國企佔據的黃金地段，開發完成後，政府手裡會有大量的優質商業資源，對外出租每年都是一筆客觀的收入，這未來將是政府財政資金的活水，可能比賣地收入都要高許多。”

 “而搬遷的中小國企，他們多少年發展沉澱的技術優勢還在，只是這些年責權利模糊，或者管理層腐敗，才讓他們在經營上出現困難。比如雲州橡膠機械廠，他們的小型橡膠機械在國際市場都有一定的競爭能力，如果搬遷改制同時進行，政府讓出一半股份給管理層和職工，他們未來發展前景應該不錯，這些中小國企將來發展好了，也能為政府增加新的稅收來源。雲州市區這樣的情況還有十九家 ，涉及的土地面積不低於一千畝。

 因此我認為從戰略角度來看，組建國有投資公司，來通盤考慮這些企業的搬遷是必要的。當然每個項目在保證國有控股的基礎上，也可以對社會資本開放，組建合資項目公司，這些是戰術方面的問題。”

 師叔沉吟一會，

 “你以為自己的觀點正確，那些學者他們為啥要反對”

 “師叔，學術界不少學者跟民營地產商走的近，為他們站臺，這是公開的事，你說會不為利益？

 有幾個地產商舉辦的研討會，邀請張老師去參加，目的也是為他們站臺，為啥張老師不去？”

 師叔看向導師

 “師兄，你為啥不去？”

 “去當提線木偶？去給老闆們諂媚？這個我真沒有學會。”

 “哈哈，師兄還是這麼耿直”。

 師叔喝口水，又看向成林，

 “你研究過雲州爆雷的商貿城項目？”

 “師叔，初步研究過”

 “你覺著除了抓住翁四海，還有辦法給政府解套？”

 成林看看導師，導師鼓勵的眼神讓他鎮定下來，思慮片刻說

 “方法也有，翁四海一共捲走七億四千萬，其實項目的窟窿沒有那麼多 。

 第一，兩個項目土地抵押手續沒有辦妥他就跑了。

 第二，購房者的利益基本可以保證。住宅項目現在完成大半，後續完工資金大約還要六千萬左右就可以交房，現在損失最大的是建築公司和材料供應商，這塊加起來不到一點五億。

 第三，小商品批發市場開工晚一點，目前只開工商貿城三萬平方，酒店三萬平方，購房者誠意金五千萬損失，建築公司和材料供應商費用大概在一億四千萬左右。

 住宅項目的開發利潤超過三個億，翁四海捲走的錢裡面包括這部分。

 因此兩個項目的損失目前評估大概在三點五億左右。